Option zur Steuerpflicht bei Grundstücksumsätzen

Unter Grundstücksumsätzen werden Umsätze im Zusammenhang mit Grund und Boden und darauf errichteten Gebäuden verstanden. Grundsätzlich sind Grundstücksumsätze von der Umsatzsteuer unecht befreit. Bei unechter Befreiung muss keine Umsatzsteuer abgeführt werden, es ist aber auch kein Vorsteuerabzug bei erhaltenen Eingangsrechnungen möglich.

Unter die Befreiung fallen auch Vermietungen – soweit sie nicht Wohnzwecken dienen. Gerade bei Vermietungen trägt meist der Vermieter die Kosten von Instandhaltungen, wobei hohe Kosten anfallen können. Ein Vorsteuerabzug ist daher von großem Vorteil.
Ist der Mieter selbst im steuerlichen Sinne Unternehmer und zum Vorsteuerabzug berechtigt, entstehen durch die Steueroption für beide Seiten keine zusätzlichen Kosten. Er kann sich die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen.

Der Verzicht auf die Steuerbefreiung erfordert keine eigene schriftliche Erklärung an das Finanzamt. Maßgeblich ist die steuerpflichtige Behandlung gegenüber dem Finanzamt.
Sollte von der Steuerpflicht wieder zu einer Steuerbefreiung gewechselt werden, ist zu beachten, dass abgezogene Vorsteuern zu korrigieren sind. Die Korrektur beträgt ab dem Jahr der Änderung in den darauf folgenden neun Jahren je ein Zehntel der geltend gemachten Vorsteuerbeträge.

Bisher stand der Vorsteuerabzug erst ab dem Zeitpunkt zu, ab dem der Umsatz steuerpflichtig (in der UVA) behandelt wurde.
Vorsteuern beim Kauf eines Grundstücks und in der Errichtungsphase konnten nicht geltend gemacht werden. Diese Rechtsmeinung wurde nun geändert. Ein Vorsteuerabzug kann in dieser Phase geltend gemacht werden. Jedoch muss zweifelsfrei dargelegt werden können, dass eine steuerpflichtige Veräußerung mit großer Sicherheit anzunehmen ist. Dies ist zum Beispiel der Fall bei einer Immobilien Gesellschaft, deren Unternehmenszweck es ist, Gebäude zu errichten und zu veräußern. Die Wohnungen in den Gebäuden werden an Anleger verkauft, die diese an Dritte weitervermieten. Bereits bei Baubeginn liegen Kaufangebote (inklusive Umsatzsteuer) der Anleger vor.

In diesem Fall kann das Unternehmen bereits bei Baubeginn Vorsteuerbeträge abziehen. Allfällige Anzahlungen, die das Unternehmen bekommt, sind jedoch auch umsatzsteuerpflichtig.

Stand: 10. März 2011